필리핀 콘도, 보유하면 매년 얼마가 들까?

필리핀 콘도를 보유하고 있지만 실제로 거주하지 않는 한국인이 많습니다. 의료·생활 여건 때문에 한국으로 귀국했거나, 팬데믹을 계기로 현지 생활을 급하게 정리한 경우입니다.

귀국하면서 콘도를 매도한 사람도 있지만, 임대하거나 공실로 남겨둔 소유주도 적지 않습니다. 임차인이 나간 뒤 새 임차인을 구하지 못해 장기간 방치되는 유닛도 많습니다. 특히 한국인 임차인을 선호하면 필리핀 교민사회가 축소된 만큼 임대는 더욱 어려워집니다.

콘도는 사용하지 않아도 관리비와 재산세가 계속 발생합니다. 은퇴비자를 유지한다면 연회비와 별도의 행정비도 부담해야 합니다. 임대로 비용을 충당하려 해도 수리와 임대 승인 문제가 남습니다.

실거주하지 않는 필리핀 콘도를 계속 보유할 때 발생하는 비용과 관리 부담을 다음과 같이 정리해 보았습니다.

산정 조건

지역: 메트로마닐라 주요 도시
유닛 면적: 135㎡
구조: 방 3개·화장실 3개
취득가격: 600만 페소
현재 시세: 1,000만~1,300만 페소
환율: 1필리핀페소(PHP)=약 26원, 1미국달러(USD)=약 1,400원

콘도 보유에 따른 기본 고정비
은퇴비자를 유지할 때 추가되는 비용
임대로 보유비용을 충당하기 어려운 이유
은퇴비자 투자 콘도를 임대할 때 확인할 사항
수리비와 건물의 감가상각
장기 보유보다 매도를 검토해야 하는 이유

1. 콘도 보유에 따른 기본 고정비

실제로 거주하지 않더라도 HOA(Homeowners’ Association, 이하 관리비)와 RPT(Real Property Tax, 이하 지방재산세)를 계속 납부해야 합니다.

관리비

월 8,000~1만2,000페소
연간 최소 산정액 약 10만 페소
원화 환산 약 260만~270만원

월 관리비를 12개월로 단순 계산하면 연간 9만6,000~14만4,000페소입니다. 아래 총계는 원문의 최소 산정액인 연간 10만 페소를 기준으로 계산했습니다.

지방재산세

연간 약 1만4,000페소
원화 환산 약 34만원

은퇴비자가 없더라도 관리비와 지방재산세로 연간 최소 11만4,000페소, 약 304만원이 지출됩니다.

유닛을 사용하지 않거나 임대수익이 없어도 이 비용은 계속 발생합니다. 체납하면 가산금이 붙을 수 있습니다.

2. 은퇴비자를 유지할 때 추가되는 비용

SRRV(Special Resident Retiree’s Visa, 이하 은퇴비자)를 유지하면 가입 프로그램에 따른 연회비 또는 유지관리 수수료가 추가됩니다.

은퇴비자 관련 내용은 가입 시기와 프로그램에 따라 적용되는 수수료와 관리방식이 다를 수 있습니다. 현재 SRRV Classic의 대표적인 연회비는 외국인 회원 기준 연 360달러입니다.

연회비 360달러가 적용된다고 가정하면 다음과 같습니다.

은퇴비자 연회비: 360달러
페소 환산: 약 2만 페소
원화 환산: 약 50만원

연간 보유비용 예시

원화로 환산하면 은퇴비자가 없을 때 연간 약 304만원, 연회비 360달러가 적용될 때 약 354만원입니다.

이 금액에는 공과금, 수리비, 체납 가산금과 대리인 비용이 포함되지 않았습니다. 실제 보유비용은 이보다 많습니다.

현재 은퇴청 신분증은 2년 유효기간으로 발급되며, 방문 외에도 이메일·우편 또는 대리인을 통해 갱신할 수 있습니다. 따라서 항공료와 현지 체류비를 매년 발생하는 고정비로 계산할 필요는 없습니다. 다만 회원정보나 투자자산에 문제가 있는 경우나 원본 확인이 필요한 경우에는 현지 내방비 또는 대리인 비용이 추가될 수 있습니다.

3. 임대로 보유비용을 충당하기 어려운 이유

연간 300만원이 넘는 보유비용을 줄이는 가장 현실적인 방법은 임대입니다. 임차인이 관리비를 부담하고 월세를 꾸준히 낸다면 고정비의 상당 부분을 충당할 수 있습니다.

문제는 임차인을 안정적으로 유지하기 어렵다는 점입니다. 필리핀 교민사회가 축소되면서 한국인 임차인 수요가 줄었고, 메트로마닐라 주요 지역에는 신축 콘도 공급도 많습니다. 오래된 유닛은 가격과 주거환경 모두에서 경쟁하기 어렵습니다.

외국인이나 현지인에게 임대하려면 월세를 낮춰야 하는 경우가 많습니다. 임차인이 있더라도 다음 비용이 추가로 발생합니다.

임차인 교체 시 청소·수리비
중개보수
공실 중 관리비와 공과금
가구·가전 교체비
임대계약 및 세금 관련 비용
현지 관리인 또는 대리인 비용

월세를 받는 기간에는 보유비용을 줄일 수 있지만, 공실이 반복되면 임대수익은 빠르게 줄어듭니다. 소유주가 한국에 있다면 계약, 수리와 임차인 대응을 현지 대리인에게 맡겨야 하므로 관리비용도 늘어납니다.

여기에 은퇴비자 보증금으로 취득한 콘도라면 임대 전에 한 가지를 더 확인해야 합니다. 해당 유닛을 일반 투자용 콘도처럼 임의로 임대할 수 있는지 여부입니다.

4. 은퇴비자 투자 콘도를 임대할 때 확인할 사항

은퇴비자 보증금을 투자로 전환해 취득한 콘도는 은퇴청 프로그램상 본인 또는 가족의 주거용 자산으로 관리됩니다. 따라서 일반 투자용 콘도와 동일하게 개인 간 임대계약서만 작성해 임대해서는 안 됩니다.

해당 콘도를 임대하려면 가입 당시 적용된 프로그램과 타이틀의 제한 내용을 확인하고, 은퇴청에 임대 가능 여부와 필요한 승인절차를 확인해야 합니다.

과거 특정 시기에는 다음과 같은 서류를 요구하는 실무가 운영되었습니다.

PRA Approval Letter(은퇴청 임대승인서, 이하 임대승인서)
은퇴청 승인번호와 승인일을 기재한 정식 임대계약서

그러나 오래전에 필리핀 생활을 정리한 소유주 중에는 은퇴청 승인 없이 개인이 작성한 임대계약서만 공증해 사용한 경우가 있습니다. 공증은 계약 당사자의 서명과 문서 형식을 확인하는 절차일 뿐, 은퇴청의 임대 승인을 대신하지 않습니다.

승인 없이 임대한 사실이 바로 제재로 이어지지 않았다고 해서 적법한 임대가 되는 것도 아닙니다. 이후 은퇴비자를 정리하거나 콘도의 처분 제한을 해제할 때 은퇴청 기록과 실제 임대내역이 다르면 추가 소명이 필요할 수 있습니다.

따라서 은퇴비자 투자 콘도를 임대 중이거나 과거에 임대한 적이 있다면 다음 사항을 확인해야 합니다.

해당 콘도가 은퇴비자 보증금과 연동된 투자자산인가
타이틀에 은퇴청의 처분 제한이 기재되어 있는가
임대 전에 은퇴청의 승인이나 확인을 받았는가
임대계약서에 승인번호와 승인일이 기재되어 있는가
임대료 수입과 관련 세금을 신고했는가

임대는 보유비용을 줄이는 방법이지만, 승인과 세금 문제를 정리하지 않으면 오히려 비자 취소와 콘도 매도 단계에서 새로운 부담이 될 수 있습니다.

5. 수리비와 건물의 감가상각

콘도는 공실인지 임대 중인지와 관계없이 매년 노후화됩니다. 오래된 유닛일수록 배관·전기·욕실·주방 설비 등의 수리가 필요합니다.

소유주가 한국에 거주하면 수리공을 유닛에 출입시키는 단계부터 문제가 발생합니다. 필리핀 콘도는 보안규정에 따라 외부인의 출입과 물품 반입·반출에 소유주의 허가와 서명을 요구합니다. 공실 상태에서 소유주가 현지에 없다면 대리인을 통해 출입 권한부터 해결해야 합니다.

공사를 시작한 뒤에는 다음 문제가 이어집니다.

높은 건축자재 가격
느린 작업 속도와 장기화되는 공사기간
작업 품질과 견적의 적정성 확인
추가 자재비와 인건비 요구
완공 후 하자 여부 점검
현지 감독자 또는 대리인 비용

필리핀은 인건비가 저렴해도 자재비가 비싸고 공사기간이 길어 전체 수리비가 낮지 않습니다. 소유주가 현장에서 감독하지 못하면 공사가 제대로 이루어졌는지 확인하기도 어렵습니다.

수리를 미루면 유닛 상태가 더 나빠지고 신축 콘도와의 가격 경쟁력도 떨어집니다. 반대로 수리하면 상당한 비용이 들지만, 이를 매매가격이나 임대료로 모두 회수하기는 어렵습니다.

6. 장기 보유보다 매도가 나은 이유

실거주 계획이 없는 필리핀 콘도는 관리가 어렵고 안정적인 임대수익도 기대하기 힘든 자산입니다.

연간 최소 300만원 이상의 고정비가 발생하고, 은퇴비자를 유지하면 프로그램별 연회비도 추가됩니다. 임대하더라도 공실·수리·계약 관리의 부담이 남고, 은퇴비자 투자 콘도라면 은퇴청의 승인 여부도 확인해야 합니다.

시간이 지날수록 건물은 노후화되고 과거의 금융·비자 자료는 확보하기 어려워집니다. 오래된 유닛의 매매 경쟁력도 계속 낮아집니다.

콘도를 계속 보유할지 판단하려면 시세 상승 가능성만 볼 것이 아니라 다음 항목을 함께 계산해야 합니다.

연간 관리비와 지방재산세
은퇴비자 연회비와 관련 행정비용
평균 공실기간과 실제 임대수익
임대의 적법성과 세금 신고 여부
임차인 교체 및 중개 비용
예상 수리비와 대리인 비용
건물 노후화에 따른 가치 하락
향후 매도에 필요한 시간과 비용

실거주나 장기적인 임대계획이 없다면 보유기간이 길어질수록 비용은 누적되고 매도 난도는 높아집니다. 매도할 기회가 있다면 미루지 않고 자산을 정리하는 것이 지속적인 보유비용과 가치 하락을 줄이는 방법입니다.