필리핀 콘도, 왜 생각한 가격에 팔리지 않을까?

실거주나 투자를 목적으로 필리핀 콘도를 구입한 한국인이 많습니다. 그러나 실거주자는 대부분 한국으로 귀국했고, 투자용 콘도도 기대한 만큼 수익을 내지 못하고 있습니다.

임대료로 관리비와 재산세를 겨우 충당하거나, 임차인을 구하지 못해 공실로 방치하는 경우도 많습니다. 보유비용을 감당하지 못해 매도를 결정해도 기대한 가격을 받기는 어렵습니다.

오래된 한국인 소유 콘도가 제값을 받지 못하는 이유는 신축 콘도와의 경쟁, 유닛의 노후화, 어려운 리노베이션과 현지 매수인의 풀퍼니시드 선호에 있습니다.

1. 신축 콘도의 과잉 공급

최근 수년간 필리핀 부동산 시장에는 신축 콘도가 과잉 공급되었습니다. 매수인이 선택할 수 있는 매물이 많아지면서 오래되고 관리되지 않은 콘도의 경쟁력은 계속 떨어지고 있습니다.

2000년대 초중반 해외부동산 투자 붐에 맞춰 한국인이 많이 취득한 콘도는 대부분 준공 후 20년가량 지난 건물입니다. 당시에는 입지와 규모 면에서 경쟁력이 있었더라도 지금은 최신 설비와 편의시설을 갖춘 신축 콘도와 경쟁해야 합니다.

매수인은 비슷한 가격이라면 수리할 필요가 없는 신축 유닛을 선택합니다. 오래된 콘도가 거래되려면 신축과의 시설 차이를 상쇄할 정도로 매매가격이 낮아야 합니다.

소유주가 한국으로 귀국한 뒤 관리가 중단된 유닛은 건물의 연식보다 상태가 더 빠르게 나빠집니다.

수도꼭지나 도장처럼 눈에 보이는 문제만 있는 것이 아닙니다. 배관과 배선 등 기초설비까지 손상되었다면 매수인은 수리비뿐 아니라 공사기간과 추가 하자의 위험까지 부담해야 합니다.

결국 매수인은 예상 수리비를 매매가격에서 공제하려 합니다. 관리되지 않은 기간이 길수록 매도인이 가격을 방어하기 어려워지는 이유입니다.

매도 전에 유닛을 리노베이션해 가치를 높이는 방법도 있습니다. 그러나 필리핀에서는 공사비와 관리 부담 때문에 투자한 비용을 매매가격으로 회수하기 어렵습니다.

외부인 출입과 물품 반입 절차

필리핀 콘도는 보안과 관리규정에 따라 비거주자의 출입을 제한합니다. 작업자를 출입시키거나 자재와 폐기물을 반입·반출할 때에도 소유주의 사전 허가와 서명을 요구합니다.

소유주가 한국에 있다면 대리인을 선임해 작업자의 출입, 자재 반입과 관리사무소 승인을 처리해야 합니다. 공사를 시작하기도 전에 현지 관리비용이 발생합니다.

높은 자재비

필리핀은 인건비가 저렴하지만 품질이 좋은 건축자재와 가구·가전의 가격은 높습니다. 저렴한 자재를 선택하면 투자한 비용에 비해 마감 품질이 떨어지고, 좋은 자재를 사용하면 공사비가 크게 늘어납니다.

따라서 인건비가 저렴하다는 이유만으로 전체 리노베이션 비용이 낮아지지는 않습니다.

긴 공사기간

한국에서 하루나 이틀이면 끝날 작업도 필리핀에서는 일주일 이상 걸리는 경우가 많습니다. 작업속도가 느려지면 인건비와 현장 관리비가 누적되고, 매물 등록과 매매 일정도 늦어집니다.

품질관리의 어려움

소유주가 현장에 없으면 요청한 자재를 사용했는지, 설비를 정확하게 수리했는지, 공사가 끝난 뒤 추가 하자가 없는지 확인하기 어렵습니다.

작업자의 설명만으로 진행상황을 판단해야 하므로 공사의 완성도와 비용을 통제하기도 쉽지 않습니다. 대리인을 선임하더라도 소유주가 기대한 수준으로 시공되었는지 완전히 보장하기는 어렵습니다.

결국 상당한 비용을 들여 리노베이션해도 매매가격이 그만큼 오르지 않을 수 있습니다. 이런 이유로 많은 매도인이 직접 공사하기보다 예상 수리비를 가격에서 공제해 유닛을 내놓습니다.

한국에서는 부동산 자체가 거래의 중심이고 가구·가전은 부차적인 요소입니다. 집을 비울 때 가구와 가전을 정리하는 이유도 그 때문입니다.

반면 필리핀 매수인과 임차인은 Fully Furnished(가구·가전 완비) 유닛을 선호합니다. 가구와 가전의 가격이 높고, 전기·수도와 인테리어 공사에도 시간과 비용이 많이 들기 때문입니다. 추가 비용 없이 바로 입주할 수 있는 유닛의 가치가 높습니다.

이러한 차이를 알지 못한 한국인 소유주는 귀국할 때 다음 물품을 모두 처분하기도 합니다.

소유주에게는 불필요한 짐을 정리하고 중고 판매대금도 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 이후 콘도를 매도할 때에는 가구와 가전이 없는 Bare Unit(가구·가전 미포함 유닛)이 됩니다.

필리피노 매수인 입장에서는 유닛을 구입한 뒤 가구와 가전을 별도로 구입하고 설치해야 합니다. 배선과 수도설비까지 손봐야 한다면 입주비용은 더 커집니다.

같은 건물과 비슷한 면적이라면 매수인은 베어 유닛보다 바로 입주할 수 있는 풀퍼니시드 유닛을 선택합니다. 한국인 소유 콘도의 경쟁력이 낮아지는 중요한 이유입니다.

오래된 콘도가 제값을 받지 못하는 이유는 단순히 건물의 연식 때문만이 아닙니다.

매도인이 직접 리노베이션하면 매물의 외관은 개선할 수 있습니다. 그러나 공사에 투입한 비용과 시간을 매매가격으로 전부 회수할 가능성은 낮습니다.

따라서 매도 전에는 다음 두 가지 방식을 비교해야 합니다.

소유주가 한국에 있고 유닛의 노후화가 심하다면 두 번째 방식이 더 현실적입니다. 공사비와 현지 관리비를 추가로 부담하기보다 매수인이 직접 수리할 수 있도록 가격을 조정하는 것입니다.

필리핀 콘도 매매에서 중요한 것은 과거의 취득가격이나 소유주가 기대하는 가격이 아닙니다. 현재 시장에서 신축·풀퍼니시드 매물과 비교했을 때 매수인이 부담해야 할 총비용입니다. 그 차이를 매매가격에 반영해야 실제 거래가 성립합니다.