필리핀 현지인이 한국인의 매물 구매를 꺼리는 이유

필리핀 현지 매수자가 한국인 소유 콘도를 꺼리는 이유는 현지 부동산 거래 관행을 모르는 매도인과 직접 거래해야 한다는 불안에 있습니다.

필리핀 콘도 매매는 계약서만 작성하고 대금을 주고받는 것으로 끝나지 않습니다. 세금 납부, 필리핀 국세청(Bureau of Internal Revenue, 이하 BIR)의 이전 허가, 등기 이전과 유닛 인도까지 정해진 절차를 따라야 합니다. 그러나 일부 한국인 매도인은 이러한 절차를 충분히 이해하지 못한 채 매매를 시도합니다. 이 경우 현지 매수자는 누락된 서류가 보완되기를 기다리면서 거래가 정상적으로 끝날 수 있는지 확인해야 합니다.

현지 거래 관행을 이해하지 못한다
의사소통과 협상이 어렵다
현지 시세를 받아들이지 않는다고 생각한다
현지 생활방식과 맞지 않는 유닛이 많다
타이틀과 체납 상태를 확신하기 어렵다
문제가 생긴 뒤 책임을 묻기 어렵다
대금 지급 시 해외송금을 매수자에게 요구한다

1. 현지 거래 관행을 이해하지 못한다

한국인 매도인은 한국의 부동산 거래 경험을 기준으로 계약금과 잔금 지급 시점, 세금 부담 주체와 소유권 이전 순서를 판단하기 쉽습니다. 그러나 필리핀에서는 현지 법률과 행정 절차뿐 아니라 계약 당사자들이 따르는 거래 관행도 중요합니다.

매도인이 이를 이해하지 못하면 이미 협의한 조건을 다시 문제 삼거나, 필요한 서류를 뒤늦게 준비하거나, 매수자에게 관행과 다른 지급 방식을 요구할 수 있습니다.

가령 한국인 매도인은 계약금이나 매매대금의 일부를 먼저 받아 필리핀 은퇴비자(Special Resident Retiree’s Visa, 이하 SRRV) 보증금을 다시 예치하려 할 수 있습니다. 그러나 매수인 입장에서는 소유권 이전 제한이 아직 해제되지 않은 상태에서 대금부터 지급해달라는 요구로 받아들일 수 있습니다.

거래 절차와 관행에서 흔들리면 현지 매수자에게는 거래가 언제든 중단될 수 있다는 신호로 보입니다.

2. 의사소통과 협상이 어렵다

가격뿐 아니라 세금 부담, 계약금 반환 조건, 잔금 지급일, 소유권 이전과 유닛 인도 시점을 영어로 조율해야 합니다. 같은 문장을 다르게 이해하면 계약 이후 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

현지 브로커가 통역과 협상을 돕더라도 가격과 계약 조건은 매도인이 직접 결정해야 합니다. 매도인이 현지 관행을 이해하지 못하거나 브로커의 설명을 받아들이지 않으면 이미 협의한 내용이 바뀌고 거래가 지연될 수 있습니다.

3. 현지 시세를 받아들이지 않는다고 생각한다

일부 한국인 매도인은 과거 취득가나 최고 시세를 기준으로 매도가를 정합니다. 반면 현지 매수자는 같은 건물의 경쟁 매물, 유닛의 노후도, 가구·가전 상태와 예상 수리비를 비교합니다. 이후 각 차이를 금액으로 계산해 호가에서 차감하는 방식으로 가격을 제안하는 경우가 많습니다.

필리핀에서는 가구와 가전, 품질이 보장된 자재의 가격이 높고 공사 지연이나 현장 관리에 드는 비용까지 고려해야 합니다. 현지 매수자는 이러한 비용을 예상 수리비에 포함해 호가에서 차감하므로, 한국 부동산 거래에 익숙한 매도인에게는 가격 인하 폭이 예상보다 훨씬 크게 느껴집니다.

매도인이 현지 시세를 인정하지 않으면 매수자는 협상이 어렵다고 판단합니다. 특히 한국인 매도인의 제한된 체류 일정이 알려지면 매수자는 이를 가격 협상에 활용할 수 있습니다. 매수자는 합의에 이르지 못하면 다른 매물을 찾을 수 있지만, 귀국 일정이 정해진 매도인은 거래가 결렬될수록 체류비와 시간 부담이 커지므로 매도가를 방어하기 어렵습니다.

4. 현지 생활방식과 맞지 않는 유닛이 많다

한국인이 실거주 목적으로 꾸민 유닛은 현지 매수자가 선호하는 구조와 설비에 맞지 않을 수 있습니다. 가구와 가전이 모두 빠져 있거나 주방·수납공간·에어컨·욕실 설비가 오래된 경우에도 매수자는 입주 전에 상당한 비용이 필요하다고 판단합니다.

필리핀에서는 바로 입주할 수 있는 풀퍼니처 유닛을 선호하는 수요가 있습니다. 따라서 비어 있거나 한국인의 생활방식에 맞춰진 오래된 유닛은 같은 가격대의 현지 매물보다 경쟁력이 떨어질 수 있습니다.

5. 타이틀과 체납 상태를 확신하기 어렵다

간혹 매도인은 자신의 콘도미니엄 소유권증서(Condominium Certificate of Title, 이하 CCT)에 어떤 문제가 있는지 정확히 모르는 경우가 있습니다. 저당권, 배우자 동의, 이름 오탈자, 과거 명의 문제와 은퇴청 제한이 남아 있을 수도 있습니다.

SRRV 투자금으로 취득한 콘도라면 CCT에 필리핀 은퇴청(Philippine Retirement Authority, 이하 PRA)의 제한이 기재될 수 있습니다. 이 제한을 해제하지 않으면 소유권 이전이 중단됩니다.

관리비·재산세·공과금 체납도 마찬가지입니다. 매도인은 가벼운 정산 문제로 생각할 수 있지만, 매수자에게는 예상하지 못한 비용을 부담할 수 있는 위험으로 보입니다.

6. 문제가 생긴 뒤 책임을 묻기 어렵다

매도인이 한국으로 돌아간 뒤 숨은 하자나 체납, 서류 문제가 발견되면 현지 매수자가 즉각적인 대응을 요구하기 어렵습니다. 추가 서명이나 서류 보완이 필요해도 한국에서 다시 문서를 준비해야 하므로 거래가 지연될 수 있습니다.

한국인 매도인이 위조 서류와 거래상 사기를 경계하는 것처럼 현지 매수자 역시 외국인과의 거래에서 발생할 수 있는 위험을 우려합니다. 조건이 비슷하다면 거래 이후에도 대응이 쉬운 매물을 선택할 가능성이 높습니다.

7. 대금 지급 시 해외송금을 매수자에게 요구한다

현지 매수자가 매매대금을 한국 계좌로 직접 보내려면 필리핀 국내에서 페소로 지급할 때보다 절차가 복잡합니다. 외화 환전과 해외송금이 추가되고, 은행에 거래 목적과 수취인을 확인할 자료도 제출해야 하기 때문입니다.

서류를 미리 준비하면 정상적으로 송금할 수 있지만, 매수자에게는 필리핀 국내 지급보다 번거로운 조건으로 받아들여질 수 있습니다. 조건이 비슷하다면 현지 매수자는 필리핀 국내에서 대금을 지급할 수 있는 매물을 더 선호할 수 있습니다.

게다가 매도인 본인이 아닌 가족이나 지인 등 제3자 명의의 계좌로 이체하려면 절차가 더욱 복잡해집니다. 계약서상 매도인과 실제 수취인이 다르므로 은행은 두 사람의 관계와 제3자의 대금 수령 권한을 추가로 확인해야 하며, 매수자도 해당 계좌로 송금한 것이 정상적인 매매대금 지급으로 인정되는지 확인해야 하기 때문입니다.